Fundacja rodzinna to dziś jedno z najważniejszych narzędzi sukcesyjnych w Polsce – pozwala chronić majątek, uporządkować własność i zapewnić wielopokoleniowe zarządzanie aktywami. Coraz częściej pojawia się pytanie: czy nieruchomość można wnieść do fundacji rodzinnej na podstawie umowy dożywocia? Odpowiedź – w świetle najnowszego stanowiska Szefa KAS, potwierdzonego wyrokiem WSA we Wrocławiu – jest bardziej złożona, niż się wydaje. Takiej umowie może bowiem grozić klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania (GAAR).
W tym artykule wyjaśniamy, dlaczego fiskus kwestionuje dożywocie w fundacji rodzinnej, jakie argumenty podnoszą organy i sąd, gdzie ta argumentacja jest naszym zdaniem dyskusyjna oraz jak bezpiecznie zaplanować przeniesienie nieruchomości do fundacji.
Spis treści:
- Umowa dożywocia a fundacja rodzinna – na czym polega pomysł
- Dlaczego fiskus i WSA kwestionują dożywocie w fundacji rodzinnej
- Argumenty KAS i sądu – przesłanki sztuczności
- Nieuzasadnione dzielenie operacji
- Dwutorowość wypłat o tym samym celu
- Brak uzasadnienia ekonomicznego i ryzyko gospodarcze
- Korzyść podatkowa jako główny cel
- Nasze stanowisko – gdzie argumentacja organów jest dyskusyjna
- Dożywocie a alternatywy: aport, darowizna, zapis windykacyjny
- Co to oznacza dla fundatorów? Jak ograniczyć ryzyko GAAR?
- FAQ – najczęstsze pytania o dożywocie w fundacji rodzinnej
Umowa dożywocia a fundacja rodzinna – na czym polega pomysł?
Umowa dożywocia (art. 908–916 k.c.) polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W kontekście sukcesji pojawił się pomysł, by to fundacja rodzinna nabywała nieruchomość od fundatora w drodze dożywocia – w zamian za świadczenia na jego rzecz. Zaletą miałaby być korzystna sytuacja podatkowa: fundacja rodzinna co do zasady korzysta ze zwolnienia z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT) w zakresie dozwolonej działalności, a przeniesienie nieruchomości w drodze dożywocia bywa dla fundatora neutralne podatkowo. Właśnie ten efekt wzbudził zainteresowanie organów.
Dlaczego fiskus i WSA kwestionują dożywocie w fundacji rodzinnej?
W najnowszych rozstrzygnięciach organy – a za nimi WSA we Wrocławiu – wskazują, że umowa dożywocia zawarta między fundatorem a fundacją rodzinną może zostać uznana za działanie sztuczne, jeśli:
- fundator jest w dobrej kondycji fizycznej,
- ma własne źródła utrzymania,
- nie potrzebuje świadczeń z umowy dożywocia,
- a głównym efektem transakcji jest korzyść podatkowa.
Organy przypominają, że instytucja dożywocia (art. 908–916 k.c.) służy zabezpieczeniu bytu osób starszych lub niezdolnych do samodzielnego utrzymania. Jeśli fundator jest zdrowy, aktywny zawodowo i nie wymaga wsparcia egzystencjalnego, zdaniem fiskusa umowa nie realizuje swojego społeczno-gospodarczego celu – co otwiera drogę do zastosowania klauzuli GAAR i uzasadnia odmowę wydania interpretacji indywidualnej.
Argumenty KAS i sądu – przesłanki sztuczności
Organy wskazały kilka przesłanek świadczących – ich zdaniem – o sztuczności działania:
Nieuzasadnione dzielenie operacji
Fundator przekazuje majątek w dwóch trybach: część jako mienie wnoszone do fundacji, a kluczową nieruchomość – umową dożywocia. Oba składniki mają pełnić tę samą funkcję: zabezpieczać byt fundatora i służyć działalności fundacji.
Dwutorowość wypłat o tym samym celu
Fundacja mogłaby wypłacać fundatorowi zarówno świadczenia jako beneficjentowi, jak i świadczenia z tytułu dożywocia. Oba strumienie realizują ten sam cel – utrzymanie fundatora – ale mają różne skutki podatkowe.
Brak uzasadnienia ekonomicznego i ryzyko gospodarcze
Fundacja nie zamierza wykorzystywać nieruchomości gospodarczo przed śmiercią fundatora, ma środki na zabezpieczenie beneficjentów i nie potrzebuje nieruchomości do bieżącej działalności. Fundator traci własność, choć nie potrzebuje świadczeń dożywocia i mógłby osiągnąć ten sam cel np. wnosząc nieruchomość jako mienie i pobierając świadczenia jako beneficjent albo poprzez zapis windykacyjny.
Korzyść podatkowa jako główny cel
Zdaniem KAS konstrukcja prowadzi do wyeliminowania CIT po stronie fundacji i braku PIT po stronie fundatora, co organ uznaje za sprzeczne z celem ustawy o fundacji rodzinnej.
Przeczytaj także: jak legalnie zmniejszyć koszty pracownicze w spółce z o.o.?
Nasze stanowisko – gdzie argumentacja organów jest dyskusyjna?
Część argumentacji organów budzi wątpliwości. Uzależnianie „sztuczności” od dobrego stanu zdrowia fundatora jest dyskusyjne – umowa dożywocia nie jest prawnie zastrzeżona wyłącznie dla osób starszych czy schorowanych, a jej istotą jest odpłatne przeniesienie własności w zamian za świadczenia o charakterze zbliżonym do alimentacyjnego. Warto też pamiętać, że reżim opodatkowania fundacji rodzinnej nie jest „cudownym zwolnieniem”, lecz modelem opartym na odroczeniu podatku do momentu wypłaty świadczeń (CIT od świadczeń) – teza o „całkowitym wyeliminowaniu” opodatkowania jest więc uproszczeniem.
Orzecznictwo w sprawach fundacji rodzinnych i GAAR nie jest przy tym jednolite. W innych stanach faktycznych sądy bywały przychylne podatnikom – przykładowo WSA we Wrocławiu w wyroku z 3 marca 2026 r. wskazał, że odmowy wydania interpretacji nie można traktować jak „wytrychu” do blokowania legalnych rozwiązań, a WSA w Warszawie (III SA/Wa 114/26) uznał, że nie można automatycznie utożsamiać korzystania z preferencji fundacji z unikaniem opodatkowania. Wynik zależy więc od konkretnego stanu faktycznego i jakości jego udokumentowania.
Dożywocie a alternatywy: aport, darowizna, zapis windykacyjny
Nieruchomość można wprowadzić do fundacji rodzinnej na kilka sposobów. Wybór ma znaczenie zarówno sukcesyjne, jak i podatkowe.
Sposób | Na czym polega | Kiedy majątek przechodzi | Uwaga / ryzyko |
Wniesienie mienia (wkład) | Fundator wnosi nieruchomość jako mienie fundacji | Za życia | Tryb modelowy; niższe ryzyko GAAR przy realnym celu sukcesyjnym |
Darowizna | Nieodpłatne przeniesienie na fundację | Za życia | Zwykle neutralna; oceniana pod kątem celu |
Umowa dożywocia | Przeniesienie w zamian za dożywotnie świadczenia | Za życia | Podwyższone ryzyko GAAR, gdy fundator nie potrzebuje świadczeń |
Zapis windykacyjny | Nieruchomość przechodzi z chwilą śmierci | Po śmierci fundatora | Alternatywa wskazywana przez organy; brak efektu „za życia” |
Co to oznacza dla fundatorów? Jak ograniczyć ryzyko GAAR?
Jeżeli fundator jest osobą zdrową, aktywną i posiadającą środki utrzymania – zwłaszcza gdy jest jednocześnie beneficjentem fundacji – fiskus może odmówić wydania interpretacji, zakwestionować skutki podatkowe transakcji, zastosować GAAR i pominąć skutki podatkowe czynności. Planowanie musi więc być ostrożne: umowa dożywocia w strukturze fundacji nie może być wykorzystywana wyłącznie dla korzyści podatkowych. Ryzyko można ograniczyć m.in. przez:
- rzetelne udokumentowanie celu sukcesyjnego (np. memorandum fundacyjne, uzasadnienie ekonomiczne),
- zapewnienie realnej funkcji nieruchomości w działalności fundacji,
- adekwatny wybór trybu przeniesienia (wkład, darowizna lub zapis zamiast dożywocia, gdy dożywocie nie ma uzasadnienia),
- wystąpienie o opinię zabezpieczającą Szefa KAS przy istotnych transakcjach,
- unikanie „dzielenia” jednej operacji na czynności o tym samym celu.
FAQ – najczęstsze pytania o dożywocie w fundacji rodzinnej
Czy można przenieść nieruchomość do fundacji rodzinnej umową dożywocia?
Co do zasady jest to prawnie możliwe, ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem podatkowym. Według najnowszego stanowiska Szefa KAS, potwierdzonego przez WSA we Wrocławiu, taka umowa może zostać objęta klauzulą GAAR, jeśli jej głównym efektem jest korzyść podatkowa, a fundator nie potrzebuje świadczeń dożywocia.
Dlaczego dożywocie w fundacji rodzinnej bywa kwestionowane?
Ponieważ instytucja dożywocia (art. 908–916 k.c.) służy zabezpieczeniu bytu osób niezdolnych do samodzielnego utrzymania. Gdy fundator jest zdrowy i aktywny zawodowo, organy uznają, że umowa nie realizuje swojego celu społeczno-gospodarczego i może służyć głównie optymalizacji podatkowej.
Czym jest klauzula GAAR?
GAAR (art. 119a Ordynacji podatkowej) to klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania. Pozwala organom pominąć skutki podatkowe czynności dokonanej głównie w celu osiągnięcia korzyści podatkowej sprzecznej z celem ustawy, jeśli sposób działania był sztuczny.
Czy Szef KAS może odmówić interpretacji w sprawie dożywocia?
Tak. Jeśli organ uzna, że opisana czynność może stanowić unikanie opodatkowania, może odmówić wydania interpretacji indywidualnej. Potwierdził to WSA we Wrocławiu w odniesieniu do dożywocia między fundatorem a fundacją rodzinną.
Jak bezpiecznie przenieść nieruchomość do fundacji rodzinnej?
Najbezpieczniejsze jest wniesienie nieruchomości jako mienia (wkładu) lub darowizna, przy rzetelnym udokumentowaniu celu sukcesyjnego. Przy istotnych transakcjach warto wystąpić o opinię zabezpieczającą Szefa KAS. Dożywocie warto rezerwować dla sytuacji, w których realnie pełni ono swoją funkcję.
Czym różni się dożywocie od darowizny i zapisu windykacyjnego?
Dożywocie to odpłatne przeniesienie własności za życia w zamian za dożywotnie świadczenia. Darowizna to nieodpłatne przeniesienie za życia. Zapis windykacyjny przenosi własność dopiero z chwilą śmierci. Każdy z trybów ma inne skutki sukcesyjne i podatkowe.
Planujesz przeniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej? Zrób to bezpiecznie
Kancelaria Prawa Spółek kompleksowo wspiera fundatorów i przedsiębiorców w: tworzeniu fundacji rodzinnych, planowaniu podatkowym zgodnym z prawem, konstruowaniu umów dożywocia, darowizny, aportu i zapisów windykacyjnych, przygotowaniu wniosków o interpretacje indywidualne oraz opinie zabezpieczające, a także zabezpieczaniu struktur sukcesyjnych przed ryzykiem GAAR. Jeśli planujesz przeniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej – warto zrobić to świadomie i zgodnie z aktualną praktyką organów podatkowych.
